九寨天堂國際旅游度假區

　　2011年，逾千項大型旅游綜合項目簽約，投資總額超萬億元，僅廣西北部灣經濟區開發，其中大旅游項目就計劃投資910億。

　　“十二五”的中國旅游業，或已醞釀前所未有的產業泡沫。

　　這一輪旅游地產熱的最新特征有四：1、旅游地產逐漸成為部分省市“十二五”事實上的戰略支柱產業;2、從京滬等一線城市，轉向國內二三線城市，乃至縣域經濟體;3、從大都市核心商圈、周邊游憩帶、衛星城開發，轉為與旅游景區的深度融合;4、涉及區域開發的根本利益。除了傳統的項目運營方式，開發商反客為主，統一打包景區，如萬科投資60億元打造南充4A級“西山風景區”。

　　地產大鱷饕餮旅游盛宴，通常使出五大花招。

　　第一步，呂布戲貂蟬。比如中信地產和九江市合作的廬山西海國際度假區，項目投資120億元，而九江2009年財政總收入僅86.19億元。地方政府只有貂蟬一般的山水美景，開發商以大臨小，堪比呂布，掌握主動權。“戲”字在于，開發商利用投資聯盟、私募基金等方式，可以有效分散風險。由于旅游企業證券化程度較低，其交易往來可以不必完全公開。地縣級旅游統計系統不完善，其投資收益統計主觀“自由度”較大，因此，開發商具備了較大的操作空間。

　　第二步，隔岸觀火。地產商選擇的合作景區常是經營層次比較低，企業治理水平比較差，卻具有優越的旅游資源和區域品牌。對開發商而言，旅游地產有兩個市場，一個是其所熟悉的地產市場細分，另一個是其不太熟悉的旅游市場細分，開發商往往是站在地產之岸，觀旅游之火，從而為項目運營埋下較大的隱患。

　　第三步，上屋抽梯。地方政府期待旅游地產大項目，可以拉動基建和城鎮化的進程。開發商投其所好，熱炒促進就業、增加政府收入、加速城鎮化等概念，吸引地方政府合作，然后暗中“抽梯”，利用大項目將其捆綁套牢。

　　第四步，關門捉賊。通過旅游地產路徑，開發商可通過一二級土地開發聯動直接獲取相對的廉價土地，囤積到最優質和最稀缺的林地、農地、旅游用地，以及豐厚的自然資源。

　　第五步，空城計。最后，開發商會突出強調項目建成后須有3～5年營銷推廣的“窗口期”，在此期間，便玩起了旅游資產閑置的“空城計”。因此，地方政府到最后常常是周郎妙計安天下，賠了旅游，又折城市化。

　　此次旅游地產熱的動因，當為2010年國家房地產調控的疏導新思路影響所致。商品住宅被過度凸顯的投資屬性，被轉嫁到以投資為首要目的的商業地產上，加之坊間爆炒房地產業將失去支柱產業定位，于是，以“國際旅游度假區”為主的新一輪地產熱一發不可收拾。

　　其實，中國旅游業早已飽受地產虛火煎熬，以桂林為例, 20世紀80年代掀起“酒店熱”，眾多高檔酒店投入運營后開房率驟降，普遍出現虧損，由于外債集中償還，當地經濟一度不堪重負;90年代又有10多億外資爆炒高爾夫球場，4個國際級球場建成后虧損嚴重，銀行配套資金旋即被套入苦海。類似苦情苦狀，全國旅游中心城市或輕或重，無一幸免，由此，造成了中國旅游業的真實一面：積貧積弱，境內外旅游接待人次雖連年大幅度增長，但行業效益長期難如人意，僅以游客接待人次、旅游總收入、增長率，已不能真實反映中國旅游的產業收益。

　　據國內省市“1998—2007年旅游要素投入/產出效率”統計，目前旅游地產高燒區，如江西(53.18%)、吉林(58.08%)、內蒙古(52.70%)，分列“無效率”的最低分類(≤59%)。另外，2008年，全國星級飯店客房保有量約159萬間，41.7%處于閑置狀態，如果只按平均每間客房10 萬元投資計算，全國有663億元的旅游資產閑置，1998—2008年，星級酒店資產閑置年均增幅約為21.10%。

　　因此，新的大項目大投入的粗放方式，已無力于助推旅游業的產業轉型，而開發商的“空城計”更會催生產業巨大泡沫。我們須及時警醒，出臺在即的《旅游法》須完善“旅游地產”發展和運營的法制構建;其次，應盡快有計劃、有步驟地啟動旅游房地產資產證券化業務，緩解投資風險;再次，以民生型旅游地產為重點，加快推進分時度假、度假點數制的法律和市場進程，有效解決旅游地產居高不下的空置率難題。(中國經濟周刊)