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邦泰置業(yè)全新定義酒店式公寓

時間:2009-08-07來源:信息時報 作者: 羅莎琳
  
廣州邦泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅衛(wèi)平提醒投資者,投資酒店式公寓要選好地段、找準(zhǔn)客戶
廣州邦泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅衛(wèi)平提醒投資者,投資酒店式公寓要選好地段、找準(zhǔn)客戶

投資前要做什么“功課”
投資前要做什么“功課”

  定位一步到位,不同以往住宅改建

  星級酒店標(biāo)準(zhǔn)配置,有別傳統(tǒng)服務(wù)檔次參差

  位處會展經(jīng)濟(jì)商圈,常年面向高端客戶

  廣州住宅市場在過去半年重返升軌,受到置業(yè)者以及投資者對住宅房的需求帶動,投資者將傾向以房產(chǎn)作為投資工具,因此一些地理優(yōu)越的酒店式公寓租賃成交依然活躍、租金穩(wěn)定。那么,什么樣的公寓才能稱得上真正的酒店式公寓?酒店式公寓的市場前景如何?投資者又要把握哪些投資要領(lǐng)?日前廣州邦泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅衛(wèi)平接受信息時報記者專訪時作了深入分析和解答。

  辨別真假

  從軟硬件細(xì)節(jié)辨“李逵李鬼”

  記者:廣州的酒店式公寓規(guī)模達(dá)到什么程度了?

  羅衛(wèi)平:廣州酒店式公寓已經(jīng)有上百家,主要集中在珠江新城、環(huán)市路、客村赤崗琶洲等商業(yè)商圈周邊以及高端人群聚集地。

  記者:日前很多普通住宅也打著酒店式公寓的旗號,如何辨別真正的酒店式公寓?

  羅衛(wèi)平:現(xiàn)在許多住宅打的是酒店式公寓的旗號,但是里面的真正配套以及服務(wù)等方面的硬件和軟件都跟不上。硬件方面例如酒店安保中的紅外線探頭,許多住宅是沒有的或是隨便在一些重要的出入口放置,而真正的酒店里面的紅外線探頭監(jiān)控布置中,其間距、分布數(shù)量以及敏感度都需要達(dá)到一定的嚴(yán)密性。軟件方面就是本身的服務(wù),酒店式公寓的服務(wù)人力相當(dāng)重要,基本上入住者只管住,房間整潔、衛(wèi)生、生活配置等服務(wù)是一應(yīng)俱全的,而且私人空間與公共空間蟶ㄎ郎拿芏紉蠶嗟備擼ǔC刻於急匭氤中亟校3忠歡ǖ惱嘍齲饈竊諂脹ㄗ≌瀉苣炎齙降摹?p>  經(jīng)營策略

  日租升值優(yōu)勢更勝長租

  記者:酒店式公寓有幾種類別?其經(jīng)營模式分別如何?

  羅衛(wèi)平:現(xiàn)在廣州的酒店式公寓主要是月租的類型,即客戶以月為單位結(jié)算,物業(yè)管理公司在本來的物業(yè)服務(wù)費用外可以提供相關(guān)的一些收費酒店式便捷服務(wù),像愛丁堡一類的酒店式公寓。另外就是月租和日租混合經(jīng)營的模式,像廣州的馬賽國際公寓等。

  記者:廣州的酒店式公寓與其他城市相比如何?

  羅衛(wèi)平:相對于上海的酒店式公寓而言,廣州酒店公寓的高回報還沒體現(xiàn)出來,主要是市場上公寓所處的地理位置打撈不到大部分的高端客戶。像現(xiàn)階段經(jīng)營得較好的愛丁堡項目,就是能收納許多高端的外籍客戶,所以其租值明顯高于其它酒店公寓,且出租率也持續(xù)走高。

  記者:琶洲作為廣州的會展經(jīng)濟(jì)圈,其酒店式公寓的經(jīng)濟(jì)增長點在哪里?

  羅衛(wèi)平:琶洲附近的酒店式公寓并不多,最有名的就是世港國際公寓。但是其經(jīng)營模式主要是長租,主要是因為當(dāng)年售賣的時候是毛坯出售,整棟大廈沒有規(guī)定好一個風(fēng)格,各自小業(yè)主的裝修檔次參差不齊,物管服務(wù)配套不到位,所以現(xiàn)在主要以辦公的形式出租,并沒有自住客戶,租金也很難提升。而琶洲的日租價值才是一塊“肥肉”,兩屆廣交會的酒店都是爆滿的,一年當(dāng)中大小展會高達(dá)43個,如果琶洲有一個高標(biāo)準(zhǔn)檔次的酒店式公寓出現(xiàn),價格又相對比香格里拉這樣的五星級酒店便宜不少,服務(wù)、配套都跟得上,聰明的外商自然會作出他們的選擇。

  投資要領(lǐng)

  五方面前期分析不可少

  記者:您覺得酒店式公寓比起其它公寓有何投資優(yōu)勢?

  羅衛(wèi)平:我認(rèn)為在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上,酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。

  因為酒店式公寓大多位于成熟商務(wù)中心,外國企業(yè)和外籍人員聚集流動的地帶,周圍的服務(wù)配套設(shè)施完善,且聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)駐管理,提供了普通公寓所沒有的有償商務(wù)服務(wù),投資前景好。

  記者:現(xiàn)在市場的酒店式公寓不少,投資者應(yīng)如何選擇?

  羅衛(wèi)平:做一個聰明的投資客戶要在選擇酒店式公寓的投資上面要詳細(xì)分析:

  首先要選好商圈。房地產(chǎn)這種商品是不動產(chǎn),對于投資者來說第一是地段,第二是地段,第三還是地段,因此要注重區(qū)域分析。如果區(qū)域是看好的,選擇就是安全的;如果區(qū)域處于衰退期和整合期,入市就要十分謹(jǐn)慎。從目前廣州的城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r來看,琶洲區(qū)域已然成為置業(yè)投資的首選之地。

  其次,投資定位要明確。長線投資,選擇物業(yè)要比較罕有和珍貴,供應(yīng)量較小甚至是絕版的,升值空間就大。要是長線投資高檔公寓,應(yīng)考慮附近辦公場所的性質(zhì),最好是中、高檔寫字樓居多。除社區(qū)的配套設(shè)施和服務(wù)是考慮因素外,公寓內(nèi)的裝修也是基本條件,高端客戶自然青睞高檔的配置。

  此外,認(rèn)準(zhǔn)客戶。投資型物業(yè)和居住型物業(yè)有很大的區(qū)別。既然是投資,就要明確將來要把房子租給誰,以得到較高回報。同時要了解你的二級市場在哪里?買同樣的物業(yè),有人是為了出租給個人,有人是為了出租給公司,有人是為了做商業(yè)經(jīng)營,不同的目標(biāo)決定了你的購買行為有所區(qū)別。還要考慮社群的因素,如哪些地方是外來人員的聚居點,哪些地方是外籍人士的聚居點等等。租住公寓的客戶有多種,如高級商務(wù)人員、外籍人士等。

  另外,了解產(chǎn)品。對于投資型樓盤來說,一定要對產(chǎn)品有深刻的了解。比如樓盤戶型的大小、建材標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)定位都需要根據(jù)其所處的位置、未來面向的客戶進(jìn)行判斷。比如購買投資型物業(yè),將來是商住兩用,給中小企業(yè)或公司辦公使用,因此除了建材標(biāo)準(zhǔn)外,還要關(guān)注智能系統(tǒng)、通訊系統(tǒng),因為這些公司對這些系統(tǒng)敏感性很高,如果寬帶太窄,智能系統(tǒng)不夠,提供信息口較小,就會影響出租的報價。

  同時,我還建議把中小戶型作為商品房投資首選,因為中小戶型有“總價低,首期款少,投資壓力小,易于出租”等優(yōu)勢。需要強(qiáng)調(diào)的還有地鐵,它能帶動沿線物業(yè)發(fā)展,有效提升物業(yè)投資價值。

  如何計算投資回報率?

  投資回報率計算為月租收入×一年12個月×入住率×(1-成本消耗率)=年凈收入

  年凈收入/ 購買總價=年回報率

  舉例:以琶洲酒店為例,盡管今年的交易會租金下調(diào),但那里27平方米的商務(wù)套房在交易會期間也能租到950元/天,以前的交易會租值是1100元/天。而邦泰國際公寓就在琶洲酒店旁邊,如果邦泰37平方米的單身公寓按照950元/天的租金計算,一年兩個月的交易會期間的租金即達(dá)5萬多元,按照售價1.8萬元/平方米計算,這套37平方米的房價為65萬元,回報率達(dá)到8個點。而這8個點還不包括一年當(dāng)中其余10個月租金在里面。

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