錦江之星將成為首只會(huì)下金蛋的“雞”
1月14日，國(guó)內(nèi)財(cái)經(jīng)媒體紛紛報(bào)道：錦江股份將通過(guò)利用REITs模式募集資金，支持錦江之星在2010年收購(gòu)兼并擴(kuò)容經(jīng)濟(jì)型酒店，相關(guān)REITs已完成方案設(shè)計(jì)和技術(shù)論證。如若成行將成為中國(guó)酒店業(yè)首只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，這也是中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)投融資模式的創(chuàng)新之舉。
酒店行業(yè)專(zhuān)家、最佳東方CEO喬毅認(rèn)為，關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，其實(shí)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并不陌生，早在2008年4月，為了解決當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不暢、資金鏈緊張、融資困難的現(xiàn)狀，央行就曾在《2007年中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》中提出，“要加快產(chǎn)品創(chuàng)新，豐富金融市場(chǎng)產(chǎn)品體系”，“將擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等金融衍生產(chǎn)品”。“當(dāng)時(shí)就曾引起過(guò)房地產(chǎn)特別是酒店等商業(yè)地產(chǎn)商的密切關(guān)注，只是后來(lái)因?yàn)槊绹?guó)金融風(fēng)暴對(duì)全球的影響顯現(xiàn)，我國(guó)也未能獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。才被延緩了下來(lái)。”但在2008年12月3日的國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院當(dāng)時(shí)確定了九條金融措施，其中第五條就是：“創(chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。”12月8日，國(guó)務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中第十八條意見(jiàn)是：“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。”喬毅表示，其實(shí)REITs對(duì)于地產(chǎn)商們并不陌生，只是因?yàn)槿?font color="#003366">金融危機(jī)原因而被暫時(shí)擱置了起來(lái)。
而在香港，已有多家酒店類(lèi)上市公司通過(guò)REITs融資。其中，富豪酒店曾于2006年11月23日宣布，將分拆富豪產(chǎn)業(yè)信托基金上市，為香港首只酒店地產(chǎn)REITs，次年3月在香港主板首次公開(kāi)發(fā)售。富豪酒店以125億港幣將富豪機(jī)場(chǎng)酒店、富豪九龍酒店等5家酒店注入富豪產(chǎn)業(yè)信托基金。上市后，富豪酒店擁有該信托基金約72%權(quán)益，另28%權(quán)益的基金單位由公眾持有，公司從中融得20億港幣現(xiàn)金。
喬毅分析認(rèn)為：REITs對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)還是個(gè)比較新鮮的概念。其實(shí)在國(guó)外尤其是其發(fā)源地美國(guó)，REITs已成為一種運(yùn)作比較成熟的金融產(chǎn)品。REITs(Real Estate Investment Trusts)是一種采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式來(lái)匯集公眾和機(jī)構(gòu)投資者的資金并投資于收益型房地產(chǎn)，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并將投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。REITs主要以發(fā)行股票或基金單位進(jìn)行融資，其中大部分股票或基金單位在交易所公開(kāi)交易。其收入來(lái)源主要是通過(guò)持有、管理收益型房地產(chǎn)而獲得的租金收入。在扣除管理費(fèi)用等稅費(fèi)后，REITs會(huì)定期把大部分收入分配給投資者。從國(guó)外已有的REITs來(lái)看，無(wú)論對(duì)于投資者還是房地產(chǎn)商，其都具有明顯優(yōu)勢(shì)。對(duì)于投資者而言，REITs具有相對(duì)較低的波動(dòng)性且在通脹期具有保值功能;按規(guī)定REITs必須將90%的收入作為紅利分配，因而投資者可以獲得比較固定的即期收入;REITs的認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)低且對(duì)持股數(shù)量沒(méi)有限制，使房地產(chǎn)投資不再只是“富人的游戲”;與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比，REITs所發(fā)行的股份基本上都在各大證券交易所上市，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，它提供了更靈活、更高效的融資渠道，使其能夠及時(shí)獲得資金并投資于其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
喬毅指出，如果內(nèi)地REITs正式啟動(dòng)，錦江之星有望借助上海國(guó)資整合的東西，順利成行，從而獲得巨額融資，將使錦江之星成為上海國(guó)資委旗下2010年首只會(huì)下金蛋的“雞”。解決了投融資問(wèn)題，錦江之星將在接下來(lái)的數(shù)年內(nèi)，獲取極大的發(fā)展空間，而在2010年的“世博年”，錦江之星將在“自家門(mén)口”迎來(lái)超高速的發(fā)展。